Transferul locuinței pe numele copilului, încă din timpul vieții, este o practică frecventă în România, folosită pentru a evita problemele de moștenire sau pentru a asigura sprijin la bătrânețe. Totuși, această decizie implică riscuri juridice importante, în special legate de pierderea controlului asupra imobilului.
Tot mai mulți părinți aleg să transfere locuința pe numele copilului încă din timpul vieții
Ce se întâmplă dacă, după transfer, copilul decide să vândă casa sau relația dintre părți se deteriorează? O avocată specializată în astfel de tranzacții a explicat pentru „Adevărul” că există soluții legale care pot oferi protecție, însă acestea trebuie alese și redactate cu atenție, în funcție de fiecare situație concretă.
Dreptul de abitație: locuiești în continuare, dar nu mai ești proprietar
Una dintre opțiunile frecvent utilizate este vânzarea cu rezervarea dreptului de abitație. În acest caz, proprietatea este transferată copilului, dar părintele își păstrează dreptul de a locui în imobil pe viață.
„Acest drept îi permite să folosească locuința și să locuiască acolo împreună cu membrii familiei apropiate. Cu toate acestea, părintele nu mai este proprietar, iar copilul poate înstrăina imobilul. Noul proprietar va fi obligat să respecte dreptul de abitație, însă pot apărea dificultăți practice în exercitarea acestuia”, a explicat pentru „Adevărul” avocata Andreea Mădălina Saveli.
Contractul de întreținere: obligații legale pentru beneficiar
O altă soluție este contractul de vânzare cu clauză de întreținere. Prin acest tip de contract, copilul dobândește proprietatea, dar își asumă obligația de a asigura întreținerea părintelui pe tot parcursul vieții.
Obligațiile pot include sprijin financiar, îngrijire zilnică sau asistență medicală și sunt stabilite în mod expres în contractul autentificat la notar. În cazul în care acestea nu sunt respectate, contractul poate fi desființat prin instanță.
Totuși, în practică, pot apărea dificultăți în dovedirea neexecutării sau executării necorespunzătoare a obligațiilor, ceea ce poate conduce la litigii de durată. „Înainte de semnarea unui astfel de act, este important ca situația concretă să fie analizată atent mai ales din punct de vedere al riscurilor. De exemplu, dacă părintele își păstrează doar dreptul de a locui în casă, copilul poate vinde în continuare dreptul lui de proprietate. În cazul contractului de întreținere, pot apărea situații în care obligațiile de întreținere nu sunt respectate sau sunt îndeplinite defectuos”, a spus avocata.
Riscuri în cazul transferului către copii căsătoriți
Un aspect important este situația în care imobilul este transferat unui copil căsătorit. Dacă nu sunt prevăzute clauze clare, bunul poate deveni parte din masa bunurilor comune și poate fi supus partajului în cazul unui divorț.
Această situație poate genera complicații suplimentare și poate afecta indirect și părintele care continuă să locuiască în imobil.
Donația versus vânzarea
Donația este o variantă simplă din punct de vedere juridic, dar oferă cel mai scăzut nivel de protecție. În lipsa unor clauze suplimentare, părintele pierde orice drept asupra bunului.
Notarii și tarifele lor, sub lupa opiniei publice. Cât plătim pentru un contract imobiliar
În schimb, vânzarea cu clauze (de abitație sau întreținere) permite includerea unor mecanisme de protecție, însă acestea trebuie formulate clar și complet în contract.
Cât costă să faci un act de vânzare cu copilul tău pentru un imobil
Potrivit informațiilor oficiale consultate de „Adevărul”, costul unui act de vânzare-cumpărare pentru un imobil, inclusiv atunci când tranzacția se face între părinte și copil, nu este unul fix, ci depinde în principal de valoarea locuinței.
În România, în 2026, există câteva tipuri principale de taxe care se plătesc în cadrul unei astfel de tranzacții: onorariul notarului, taxa de intabulare la ANCPI, impozitul datorat statului (plătit de vânzător) și alte costuri minore, precum extrasul de carte funciară sau arhivarea documentelor.
Pentru a înțelege mai bine nivelul costurilor, putem lua câteva exemple. În cazul unui apartament evaluat la aproximativ 150.000 de lei (circa 30.000 de euro), onorariul notarului este în jur de 1.700 de lei plus TVA, taxa de intabulare aproximativ 225 de lei, iar impozitul, dacă imobilul este deținut de mai mult de trei ani, este de circa 1% din valoare, adică aproximativ 1.500 de lei. La acestea se adaugă taxe minore de aproximativ 100 de lei. În total, costurile ajung la aproximativ 3.800–4.000 de lei.
Pentru un imobil mai valoros, de exemplu în jur de 350.000 de lei (aproximativ 70.000 de euro), onorariul notarial poate ajunge la circa 5.000 de lei, impozitul variază între 3.500 și 10.500 de lei în funcție de perioada de deținere, iar taxa de intabulare este de aproximativ 525 de lei. În acest caz, costul total al tranzacției poate ajunge între 9.000 și 16.000 de lei.
În general, o regulă simplă este că totalul taxelor reprezintă aproximativ 1% până la 3% din valoarea imobilului. Procentul este mai mic, în jur de 1–1,5%, dacă locuința a fost deținută mai mult de trei ani, și mai mare, apropiat de 2–3%, dacă perioada de deținere este mai scurtă, deoarece impozitul este mai ridicat.
Este important de știut că, în cazul unei vânzări, legea nu face diferență între tranzacțiile între rude și cele între persoane fără legătură de rudenie. Așadar, chiar dacă vinzi locuința copilului tău, taxele sunt aceleași ca în orice altă vânzare. Diferențele apar doar în cazul donațiilor, unde între părinți și copii nu se plătește impozit.
În practică, cumpărătorul, adică în acest caz copilul, suportă de regulă costurile notariale și taxa de intabulare, în timp ce vânzătorul, adică părintele, plătește impozitul. Totuși, aceste aspecte pot fi stabilite de comun acord între părți.
Un alt detaliu important este că taxele se calculează la valoarea stabilită în grila notarilor, chiar dacă în contract este trecut un preț mai mic. De asemenea, onorariile notariale sunt reglementate, astfel că diferențele între birouri sunt, în general, reduse. Dacă imobilul este ipotecat sau implică un credit, pot apărea costuri suplimentare.
În concluzie, pentru un apartament obișnuit, costurile totale se situează, în general, între 3.000 și 5.000 de lei pentru un imobil mai ieftin și între 10.000 și 20.000 de lei pentru unul de valoare medie. Chiar și atunci când tranzacția se face între părinte și copil, costurile rămân aceleași ca în orice vânzare standard.
